Kuntoarviot ja korjaussuunnittelu

1. Vanhan kiinteistön ostaminen

Kun vanhaa kiinteistöä lähdetään ostamaan, kannattaa kaupanteon pohjaksi teettää kiinteistöstä asuntokauppaa varten kuntotarkastus. Asuntokaupan kuntotarkastuksen (AKK) tilaamisesta, toteuttamisesta ja raportin laatimisesta on julkaistu yleiset ohjeet KH-tiedostossa.

Asuntokaupan kuntotarkastuksia tekee yleensä vain rakennetekninen asiantuntija. Asuntokaupan kuntotarkastajalle on olemassa koulutus sekä valtakunnallinen tutkintokoe. Tutkintokokeen läpäissyt henkilö saa käyttää nimikettä Asuntokaupan kuntotarkastaja AKK.

Kuntotarkastus asuntokauppaa varten on hinnoiteltu asunnon koon mukaan, vaihdellen 600 – 1000 €.

Kiinteistön kuntoarviossa asuntokauppaa varten kiinteistön kunto tarkastetaan rakennustekniikan, LVI-tekniikan ja sähkötekniikan osalta. Jokaisen osa-alueen tarkastaa oman alan asiantuntija. Kuntoarviointi tehdään rakennuksesta silmämääräisesti rakenteita rikkomatta. Ennen tarkastusta tehdään käyttäjäkyselyt, käyttäjien haastattelu ja rakennuksen piirustuksiin tutustuminen.
 
 
Kuntoarviosta tehdään erillinen raportti, joka on KH-tiedoston kortin KH 90-00317 mukainen.

Kuntoarvioraportti asuntokauppaa varten, saadaan käsitys siitä mitä ollaan ostamassa.


2. Kuntoarviointi rakennuksen korjaamista varten
 
Kiinteistössä ennemmin tai myöhemmin väistämättä vastaan tuleviin korjauksiin tulisi varautua ja valmistautua hyvissä ajoin ennakolta niin teknisesti kuin taloudellisestikin. Parhaiten tämä toteutuu kuntoarvion ja siihen liitetyn teknisen PTS:n eli pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelman avulla.

Kiinteistön kuntoarvio tehdään 10 vuodeksi eteenpäin.  Raportissa tulee mainita kiireelliset korjaukset, jotka tulee tehdä vuoden kuluessa kustannusarvioineen.  

Muut tulevat korjaukset jaotellaan pidemmälle ajanjaksolle tasaisesti jaotellen ja myös näistä kustannusarvio on hyvä laatia.

Kuntoarvio kiinteistön korjaamiseksi tehdään korjaussuunnittelun ja korjausten budjetoinnin pohjaksi. Korjaussuunnitelmat tehdään kuntoarvioinnin ja mahdollisten kuntotutkimusten pohjalta. Hyvässä kuntoarviossa on ilmoitettu rakenteen vaurioitumiseen johtaneet syyt sekä toimenpide-ehdotukset vaurion korjaamiseksi, jotta vastaavalta vaurioilta vältytään tulevaisuudessa ja oikealla korjaussuunnittelulla voidaan rakenteen käyttöikää pidentää.

Kuntoarviossa tulee olla mukana energiaselvitys ja energiataloudelliset korjaustoimenpiteet mm. julkisivujen, lattioiden ja yläpohjan korjausten yhteydessä.

Kuntoarvion tulee olla käyttäjäystävällinen ja palvella nimenomaan kiinteistön käyttäjää kiinteistönsä kunnossapitämiseksi.

Kiinteistöjen kuntoarviointia korjauksia varten tekevät korjausrakentamiseen erikoistuneet insinööritoimistot. Kuntoarvion tekemisestä kannattaa pyytää useilta konsulteilta tarjous. Tarjouspyynnöstä löytyy esimerkki KH-tiedostosta KH 90-00293.

Kiinteistön kunto korjaussuunnittelua varten tarkastetaan rakennustekniikan, LVI-tekniikan ja sähkötekniikan osalta. Jokaisen osa-alueen tarkastaa oman alan asiantuntija. Kuntoarviointiin voi liittää kuntotutkimuksia, mikäli korjaussuunnittelu  ja korjaaminen sitä vaatii.


3. Korjaussuunnittelu ja kiinteistön korjaaminen

Kuntoarvion ja –tutkimusten pohjalta määritellään eri korjausvaihtoehdot, joissa tilaaja valitsee itselleen sopivimman ratkaisun.

Korjaussuunnitelmat on syytä tehdä huolellisesti. Korjaussuunnitelmiin sisältyvät piirustukset ja työselitykset. Hyvillä suunnitelmilla säästetään aikaa ja kustannuksia rakennusaikana. Niillä voidaan taata korjauksen oikeanlainen toteutus, mikä vähentää myös käyttö- ja kunnossapito-kustannuksia tulevaisuudessa.

Korjaussuunnittelun ja -suunnitelmien pohjalta tehdään kiinteistön korjaukset joko omana työnä tai urakkatyönä.  Korjausurakointia varten tehdään tarjouspyynnöt, jotka voidaan lähettää usealle korjausrakentamiseen erikoistuneelle rakennusliikkeelle.

4. Korjausavustukset suunnitelmallisen korjaustoiminnan edistämiseksi

Kuntoarviointiin

• asuinrakennukselle suoritettavaan kuntoarviointiin (0,80 €/ hm2) enintään 50 % kustannuksista
• kuntoarvion sisällön on vastattava vähimmäistasoa, joka on määritelty Rakennustietosäätiön ohjetiedostossa (KH 90-00294) Asuinkerrostalon peruskuntoarvio, suoritusohje
• avustuksen saaminen edellyttää kuntoarvioon liitettyä PTS-ehdotusta sekä laajennettua energiataloudellista selvitystä, jota koskevat kortit ovat KH 90-00314 ja RT 18-10785

Kuntotutkimuksiin

• asuinrakennukselle suoritettavaan kuntotutkimukseen (enintään 30 % kustannuksista)
• avustusta voidaan myöntää, jos kysymyksessä on betonijulkisivun, sisäilmaston, vesi- ja viemäriverkoston, sähköjärjestelmän tai kosteusvaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus.

Suunnitteluun

• asuinrakennuksen perusparannustoimenpiteiden suunnitteluun (enintään 50 % kustannuksista)
• avustusta voidaan myöntää, jos perusparannuskustannukset ovat vähintään 50 €/ m2 tai jos on kyseessä hissin rakentaminen vanhaan kerrostaloon.

Huoltokirjan laadintaan

• asuinrakennuksen huoltokirjan laadinnan kustannuksiin (enintään 50 % kustannuksista)
• avustuksen myöntämisen edellytyksenä on, että asuinrakennukselle on aiemmin tehty kuntoarvio tai että kuntoarviota vastaava osio sijoitetaan nyt laadittavan huoltokirjaan
• lisäksi edellytetään, että huoltokirja koskee koko rakennusta ja että sen taso vastaa vähimmäistasoa, joka on määritelty ohjetiedostossa Asuintalon huoltokirjan laadinta (KH 90-00267)

Haku kuntien asuntotoimistojen kautta helmi-maaliskuussa.
 

  

Kirjallisuus:
Kuntotutkimuksen tilaaminen; Hekkanen Martti. Kustantaja Kiinteistöalan koulutus Oy-REP ltd 2000
Pientalon kuntoarvio; Hekkanen Martti, Rati 1998

Viranomaismääräykset ja ohjeet
Kuluttajasuojalaki. Suomen säädöskokoelma 38/1978 (KH KTM-10291, LVI KTM-00191, RT KTM 21094.)
Maankäyttö- ja rakennuslaki. Suomen säädöskokoelma 132/1999 (KH YM-10302, LVI YM-00200, RT YM-21107)

Ohjekortit: asuntokauppa
KH 90-00316, LVI 01-10336 Kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Tilaajan ohje. Rakennustietosäätiö RTS 2002.

KH 90-00317, LVI 01-10337 Kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Suoritusohje. Rakennustietosäätiö RTS 2002.

KH 90-00318, LVI 01-10338 Kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Esimerkkiraportti. Omakotitalot, erillis-, pari- ja rivitalohuoneistot, Rakennustietosäätiö RTS 2002.

KH 90-00319, LVI 01-10339 Kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Esimerkkiraportti. kerrostalo-huoneistot, Rakennustietosäätiö RTS 2002.

Ohjekortit: kiinteistön kuntoarvio
KH 90-00293, LVI 01-10324, RT 18-10760  Asuinkiinteistön kuntoarvio. Tilaajan ohje. Rakennustietosäätiö RTS 2001.

KH 90-00294, LVI 01-10325.  Asuinkiinteistön kuntoarvio. Suoritusohje. Rakennustietosäätiö RTS 2001.

KH 90-00295, LVI 01-10326.  Asuinkiinteistön kuntoarvio. Esimerkkiraportti. Rakennustietosäätiö RTS 2001.


Linkkejä:
www.taloyhtio.net

Korjausavustukset:
www.ara.fi
www.oulu.ouka.fi/tekninen/asunnot/korjaus.htm