Oulujokivarsi

Ajankohtaista

Oulujokivarren osayleiskaavan tarkistuksen täytäntöönpano

Oulun kaupunginhallitus on 19.12.2022 § 365 määrännyt kaupunginvaltuuston 10.10.2022 § 85 hyväksymän Oulujoivarren osayleiskaavan tarkistuksen tulemaan voimaan siltä osalta, johon ei ole kohdistunut valituksia. Voimaantulon ulkopuolelle jää Raita-ahontien alue lähiympäristöineen.

Täytäntöönpanokuulutus 7.2.2023
Täytäntöönpanokartta
Kaavaselostus
Vastineraportti ehdotusvaihe

Lupaharkinnan periaatteet

Yhdyskuntalautakunta hyväksyi 13.9.2022 Madekosken ja Sanginsuun lupaharkinnan periaatteet. Periaatteita voidaan nyt soveltaa niillä alueilla, joilla rakentamisen tehokkuus ei ole niin suuri, että asemakaavan laadinta on ainoa keino tutkia lisärakentaminen. Tavoitteena on mahdollistaa lupaharkinnan keinoin maltillinen lisärakentaminen ja mm. käyttötarkoituksen muutokset kyläalueilla. Luvan hakemiseen on laadittu periaatteita selventävät ohjeet.

Asemakaavoitus
Asemakaavoja on tarkoitus käynnistää Oulujokivarressa useammalla alueella. Suunnittelualueet ja tavoiteaikataulut tarkentuvat kevään 2023 aikana. Suunnittelussa tullaan käyttämään konsulttia. 

Asemakaavahankkeissa laaditaan ensin vireilletulopäätös sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka asetetaan nähtäville. Tavoitteena on, että konsultti laatii maankäytön vaihtoehtoja eri osa-alueilla syksyllä 2022 – kesällä 2023. Vaihtoehtojen kautta tutkitaan alueen yhdyskuntateknisiä rakentamiskustannuksia, ja pystyvään varmistamaan tarkempien selvitysten tarpeellisuus. 

Suunnittelutyön aikana tehdään vuorovaikutusta alueen maanomistajien kanssa. Maankäyttövaihtoehtojen pohjalta laaditaan asemakaavaluonnos, jonka perusteella käydään maankäyttösopimusneuvottelut. Neuvottelujen jälkeen voidaan edetä asemakaavaehdotukseen.

Selvitykset
Madekosken ja Pikkaralan alueella on tehty laajaa luonto- ja maisemaselvitys kesän 2022 aikana. Selvityksessä on määritelty Oulujokivarressa Madekosken ja Pikkaralan luontoarvoiltaan keskeiset alueet, jotta ne voidaan jatkosuunnittelussa ottaa huomioon ja laatia tarvittavat lisäselvitykset asemakaavoituksen käynnistyessä ja kaavarajausten tarkennettua.

Sanginsuun alueella entisen oppilaitoksen alueelle on tehty hakemus asemakaavanmuutoksesta. Tarkempaa suunnittelua varten kaupunki on tilannut alueelta riskikartoituksen. Riskikartoitus kuvaa teollisen toiminnan aiheuttamat rajoitteet eri maankäyttömuotoihin, ja sen arvioitu valmistuminen on 3/2023.

Arvokas maisema-alue

Oulujokilaakso on maakunnallisesti arvokasta maisema-aluetta ja osuus Vasankankaan ympäristöstä Muhokselle asti on esitetty valtakunnallisesti arvokkaiden maisema-alueiden päivitysinventoinnissa 2013.

Oulujoen laakson maisema-arvoja ovat maisemakuvassa yhdistyvät ja vuorottelevat luonnonympäristön ja kulttuuriympäristön piirteet. Avointa viljelymaisemaa reunustavat metsäiset kankaat ja niille sijoittunut asutus. Peltomaisemaa rytmittävät myös purouomat, kunnaat ja metsäsaarekkeet. Oulujoki hallitsee monin paikoin maisemaa. Vanhat maatalouskeskukset ovat keskeisiä jokilaaksomaiseman elementtejä.

Maaseutumaista asumista ja kyliä

Laajalla Oulujokivarren alueella on useita kyliä ja osa-alueita. Näitä ovat joen eteläpuolella Madekoski ja Pikkarala, sekä joen pohjoispuolella Sanginsuu ja Lapinkangas. Alueella on n. 1.700 asukasta.

 

Kaavatilanne

Oulujokivarren osayleiskaava

Osayleiskaava-alue kattaa Oulujokivarren Heikkilänkankaalta kaupungin rajalle asti joen molemmin puolin. Kaavaa laadittiin 2000-luvun alussa, se hyväksyttiin Oulun kaupunginvaltuustossa 2007 ja sai lainvoiman korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä 2010.

Osayleiskaavassa on osoitettu tiiveimmät kyläalueet asemakaavoitettaviksi. Muilla alueilla osayleiskaava on rakennuspaikkakohtainen. Uusia asuinrakentamispaikkoja on osoitettu 135 kpl, joista alkuvuodesta 2021 on edelleen rakentamatta 111.

Osayleiskaavassa on käsitelty yhdyskuntarakennetta ja sen kehittämistä vyöhykkeittäin. Osayleiskaavassa on osoitettu maaseudun kehittäminen, asuminen, maatilat, loma- ja vapaa-ajan asuminen, palvelut, työpaikat, liikenne, maa- ja metsätalous sekä tekninen huolto ja virkistys. Myös ympäristöarvot maiseman, kulttuurihistorian, luonnonsuojelun, luonnon monimuotoisuuden ja muinaismuistojen osalta on osoitettu. Ympäristön häiriötekijät ja maankäyttöä rajoittavat seikat on samoin nostettu esiin.

Oulun kaupunkialueen kehitys

Oulun kaupunkialue on laajentunut huomattavasti kuntaliitosten myötä. Vuonna 2009 kuntaliitos Ylikiimingin kanssa lisäsi kaupungin pinta-alaa yli tuhannella neliökilometrillä. Monikuntaliitoksen myötä 2013 pinta-ala kasvoi edelleen moninkertaiseksi. Näiden muutosten lisääntyi myös jokivarsien määrä sekä mahdollisten asemakaavoitettavien alueiden määrä huomattavasti.

Asemakaavahankkeet

Oulujokivarressa asemakaavoitettua aluetta on Sanginsuussa, muutoin alue on asemakaavoittamaton.

Asemakaavahankkeita on ollut vireillä Madekoskella, jossa Madekoski I -alueen asemakaavaa laadittiin 2009-2016. Vuonna 2014 kaupunginvaltuuston hyväksymien maapoliittisten linjausten myötä edellytettiin maankäyttösopimuksia yksityisten maanomistajien kanssa laadittavissa asemakaavahankkeissa. Pääperiaatteena on, että hankkeista ei saa syntyä kustannuksia kaupungille ja asemakaavasta hyötyvät maanomistajat osallistuvat kaupungille kohdistuviin toteuttamiskustannuksiin. 

Sopimisen helpottamiseksi yhdyskuntalautakunta päätti 29.11.2016 § 493, että koko Madekosken I osa-aluetta ei kaavoiteta kerralla, vaan ensimmäiseksi asemakaava pyritään laatimaan Heikkilänsaaren ja Lukantien ympäristöön. Usean vuoden maankäyttösopimusneuvottelujen jälkeen asemakaavahankkeessa ei ole päästy ratkaisuun neuvotteluteitse. Yhdyskuntalautakunta on päättänyt lopettaa asemakaavahankkeen.

 

Maankäyttö- ja rakennuslaki sekä Oulun kaupungin päätökset ratkaisujen taustalla

Oulun kaupunki noudattaa kaikessa suunnittelussa ja lupavalmistelussa maankäyttö- ja rakennuslakia. Valmistelua ohjaavat kaupunginvaltuuston, kaupunginhallituksen ja yhdyskuntalautakunnan päätökset.

Maankäyttö- ja rakennuslaki
Suunnittelutarve 16 §, 72 §, 137 § poikkeaminen 171 §

Maapoliittiset linjaukset (pdf), kaupunginvaltuusto 16.6.2014 § 53

Maankäyttökysymyksiä käsitelleen työryhmän yhteenveto

Kaupunginhallitus merkitsi 17.10.2016 tiedoksi maankäyttökysymyksiä käsittelevän työryhmän yhteenvedon (pdf).

Työryhmä on määritellyt työskentelyssään kylien maankäytön ja kyläkaavoituksen toimintamallin kehittämisen periaatteet. Periaatteiden lähtökohtana ovat olleet Uuden Oulun yhdistymissopimus ja Uuden Oulun yleiskaavan kylien kehittämistä koskevat merkinnät.

Työryhmä esittää seuraavien periaatteiden ja kylien kaavoituksen toimintamallin noudattamista jatkovalmistelussa ja päätöksenteossa. Periaatteet painottavat elinvoimaista uutta Oulua, jossa kaikkia alueita kehitetään niiden vahvuuksia hyödyntäen.

a. Kylien maankäyttöä kehitetään järkevästi Oulun mittakaavassa

• Kylien kaavoituksella lisätään maaseutumaisen pientalorakentamisen vaihtoehtoja, tavoitteena säilyttää kylien elinvoimaisuus.

• Uusi rakentaminen kohdennetaan erityisesti parhaimmin rakentamiseen soveltuville alueille.

• Kyläalueiden kasvu on hallittua sekä yhdyskuntarakenteen että kuntatalouden näkökulmasta, lähtökohdaksi otetaan nykyiset liikenne- ja kunnallistekniset verkostot ja niiden kapasiteetti.

b. Kylien suunnittelussa käytetään parhaiten soveltuvia välineitä

• Osayleiskaavoja laaditaan ja uudistetaan ensisijaisesti Uuden Oulun yleiskaavassa osoitetuilla maaseutumaisen asumisen kyläalueilla, joiden rakennuspaine on merkittävä.

• Tiiveimmillä kyläalueilla voidaan käyttää 44 §:n mukaisia kaavoja, muualla yleispiirteisimpiä välineitä. Vähäisemmän rakennuspaineen kyläalueilla rakentamisen edellytykset tutkitaan suunnittelutarve- ja rakennuslupamenettelyissä.

• Tiiviimmillä kyläalueilla rakentaminen voi perustua asemakaavoitukseen ja maankäyttösopimuksiin, mikäli se on kuntatalouden näkökulmasta järkevää.

• Huomioidaan rakennettavuus rakennuspaikkoja osoitettaessa.

c. Kyläkaavoituksen prosessia kehitetään

• Osayleiskaavoituksen ensimmäisenä vaiheena laaditaan vuorovaikutuksessa kyläläisten kanssa kyläselvitys. Selvityksessä määritellään maankäytön lähtökohdat, tavoiteaikataulu, rakentamisen mitoitus ja -perusteet ja käytetäänkö yleiskaavaa suoraan rakennusluvan perusteena (MRL 44 §, 72 §).
• Yhdyskuntalautakunta käsittelee ja hyväksyy kyläselvitykseen perustuen kyläkaavoitushankkeen, osayleiskaavojen tavoitteet, mitoitusperiaatteet, menettelytavan ja tavoiteaikataulun.
• Mikäli kyläselvityksessä ilmenee, että maanomistajien tasapuolinen kohtelu edellyttää emätilatarkastelua, voidaan sitä perustelluista syistä käyttää. Poikkileikkausvuosi määritetään tapauskohtaisesti. Ranta-alueilla emätilaperiaatetta noudatetaan vakiintuneen oikeuskäytännön mukaisesti.
• Edellä mainitut periaatteet otetaan vireillä olevien osayleiskaavahankkeiden jatkovalmistelussa huomioon. Yhdyskuntalautakunta käsittelee ja hyväksyy valmisteluaikataulun.
• Oulun kaupunki seuraa ja vaikuttaa aktiivisesti meneillään olevaan maankäyttö- ja rakennuslain uudistamiseen. Mikäli eduskunta hyväksyy uuden lain, otetaan lainsäädännön uudistuksessa esitettyjä uusia keinoja (esim. alueellinen suunnittelutarveratkaisu 137 a §, 44 § muutos) aktiivisesti käyttöön myös Oulussa niihin soveltuvilla alueilla.

 

Yhteistyössä eteenpäin

Oulujokivarren osayleiskaavan hitaasta toteuttamisesta on saatu palautetta alueen maanomistajilta ja päättäjiltä useassa eri yhteydessä.

Vuoden 2021 alussa Yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut on esittänyt, että asiassa voitaisiin edetä vuorovaikutteisessa prosessissa. Oulujokivarren osayleiskaavaa voitaisiin tarkistaa teknisluonteisesti siten, että se ei edellytä asemakaavan laatimista Madekoski-Sanginsuun tai Pikkaralan alueilla. Tämä mahdollistaisi erilaisten suunnitteluvälineiden tutkimista eri alueilla.

Vuorovaikutteinen prosessi käynnistetään kyläalueilla kyläyhdistysten ja toimijoiden kanssa sovittavalla tavalla.

Tietoja päivitetään tälle nettisivulle prosessin edetessä.

Linkit ja yhteystiedot kyläyhdistyksiin

Madekoski
yhteyshenkilöt Samuli Vanhala (p. 044 788 8409/ samuli.vanhala@gmail.com), Matti Lukka (matti.lukka@ouka.fi) ja Antti Turkka (antti.turkka@gmail.com)

Pikkaralan kyläyhdistys
puheenjohtaja Jukka Kärkkäinen (p.044 489 0001/ jukka.s.karkkainen@gmail.com), Markus Littow (p. 040 7308 792 / markus.littow@gmail.com)

Sanginsuu-Lapinkangas-Sanginjoki Kyläyhdistys ry / joen pohjoispuoli
puheenjohtaja Johanna Lantto-Salovaara (p. 040 530 8751 / sls.yhdistys@gmail.com)
Antti Ruuttunen (p. 050 542 1807/ antti.ruuttunen@gmail.com)

Antti Turkka (040 5455 333 / antti.turkka@gmail.com)

Yhteystiedot Oulun kaupunki

Maankäytön suunnittelu
Paula Paajanen, yleiskaavapäällikkö
paula.paajanen@ouka.fi, p. 044 703 1233

Asemakaavoitus
Antti Määttä, kaavoitusarkkitehti
antti.m.maatta@ouka.fi, p. 044 703 2428

Lupavalmistelu
Jukka Kurttila, kaavasuunnittelija (Oulujoen pohjoispuoli)
jukka.h.kurttila@ouka.fi, p. 044 703 2415

Tuula-Mari Kurikka, kaavasuunnittelija (Oulujoen eteläpuoli)
tuula-mari.kurikka@ouka.fi, p. 040 664 3559